Comprendre l'investissement dans la promotion immobilière

Par Yann Balthazard, Président de MONEGO

Au delà de notre forte expertise dans le secteur du financement des promoteurs immobiliers et de notre grande expérience dans le choix des projets et des opérateurs. Notre mission est de trouver le meilleur équilibre « gagant-gagant » pour l’investisseur et le promoteur immobilier porteur du projet.

L’investisseur recherche le meilleur couple rendement-risque, le promoteur recherche des moyens financiers pour développer son activité au meilleur conditions financières.

Dans le contexte actuel de forte incertitude, durant laquelle les cycles immobiliers sont de plus en plus courts (entre 2 et 3 ans au lieu de 7 ans avant la crise de 2008, lire la rubrique Cycles Immobiliers), la sélectivité et le timing sont plus que jamais de rigueur. Notre expertise et notre expérience empirique nous aide à lire et à anticiper ces cycles pour proposer le meilleur investissement possible au meilleur moment.

La promotion immobilière de logements neufs est intimement liée aux dispositifs fiscaux (Robien, Scellier, Duflot, Pinel…). La promotion immobilière tire en grande partie le secteur du bâtiment qui représente le premier employeur national. On comprend alors que la promotion immobilière soit un outil de relance économique incontournable qui a la capacité d’être extrêmement réactif aux annonces du gouvernement mais qui en période électorale va devenir un sujet à « raboter »… (On fait moins de cadeau aux « riches » quand on est en campagne électorale). Le rythme du quinquennat entrecoupé des élections municipales (les projets de permis de construire sont gelés durant les campagnes municipales) nous amène à subir des cycles court de 2 à 3 ans.

Afin de limiter les risques, il faut être extrêmement sélectifs sur le choix des projets immobiliers dans lesquels nous investissons. C’est pourquoi nous portons nos intérêts sur des projets immobiliers qui ont du sens. Avoir du sens c’est répondre à un réel besoin à des niveaux de gammes et de prix cohérents en marge de l’utopie d’une augmentation permanente et exponentielle des prix de l’immobilier.

Pour bien comprendre notre métier, il est important de définir ce qu’est un tour de table de promoteur immobilier. Par analogie, un particulier qui souhaite acheter un bien immobilier va, la plupart du temps, avoir recours à l’emprunt bancaire. Pour avoir accès à ce dernier l’établissement bancaire demandera au futur acquéreur un apport en numéraire (des fonds propres).

Pour les promoteurs immobiliers, les banques fonctionnent de la même façon que pour les particuliers en leur demandant un apport en fonds propres qui peut varier entre 10 à 15% du coût de revient technique du projet. Pour une opération « moyenne » de 35 logements dans un niveau de gamme standard, ces 10 à 15% peuvent vite représenter entre 600 000 et 1 000 000 d’euros à investir et à immobiliser pour le promoteur immobilier.

Les promoteurs régionaux indépendants qui réalisent entre 50 et 300 logements pas an sont quasiment tous sous capitalisés par rapport à leur volant d’activité. Les opérateurs régionaux indépendants qui constituent notre cœur de cible possèdent en général entre 1 et 6 millions de fonds propres.

En période de commercialisation tendue (exemple 2013-2014 : Dispositif DUFLOT), les promoteurs peuvent se retrouver en manque de trésorerie car les projets sont plus longs à sortir et les fonds propres restent immobilisés plus longtemps dans les projets. Pour autant, les promoteurs qui ont des frais de structure à nourrir, comme toutes entreprises, ne peuvent pas se permettre de ne plus investir dans de nouveaux projets au risque d’avoir une rupture d’activité sur les années suivantes.

Pour éviter ces trous dans l’activité les promoteurs vont faire appel à des investisseurs privés pour les aider à financier une partie des fonds propres exigés pas les banques. Ils vont ouvrir leurs « tours de table » pour faire entrer des investisseurs dans le capital des sociétés qui portent les opérations immobilière.

Notons que c’est dans les périodes difficiles commercialement (ex 2013-2014) que les meilleures opportunités d’achats de foncier se présentent. En effet, quand l’activité de vente immobilière ralentie, les prix des terrains s’adoucissent et les propriétaires sont prêts à vendre dans des conditions avantageuses pour le promoteur. Ces conditions sont bien sûr financières mais aussi juridiques. Dans ces périodes là, les propriétaires seront plus enclins à octroyer au promoteur des conditions suspensives qui permettront au promoteur de se dégager si il s’aperçoit que le projet est bloqué (cf. rubrique « fondamentaux » Conditions Suspensives).

Le financement d’un programme immobilier est un investissement à court terme (18 à 24 mois) qui, de fait, dépend fortement de la conjoncture économique et des cycles.

Pour les programmes neufs le mécanisme de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) permet de pré commercialiser de façon importante un programme et donc de gommer une partie non négligeable des risques liés à la conjoncture.

A la différence de placer ses capitaux dans un fond traditionnel de capital risque, participer à un tour de table de promoteur immobilier c’est s’impliquer dans un véritable projet industriel durant la totalité de son cycle de vie, de sa conception à sa livraison. Il existe dans ce domaine une réelle complicité et interaction entre le partenaire que nous sommes et le promoteur immobilier. Ceci induit, en amont, une analyse minutieuse du projet dans son ensemble.

A la différence de l’investissement dans une société « classique » en phase d’amorçage ou de développement, la promotion évolue dans un univers relativement stable. Même si nous subissons des effets de cycles, le coût d’achat des matières premières et de la main d’œuvre ne subi pas de variation importante d’une année sur l’autre. Le prix du m2 à la vente ne peut pas être divisé par deux du jour au lendemain du fait d’une rupture technologique…

Lorsque vous investissez dans un projet immobilier vous ne ferez jamais fois 3, fois 5, fois 10, mais la marge d’une opération immobilière est connue et tangible dès son origine. Cette donnée et la validation de cette-dernière et un élément prépondérant de notre choix d’investir ou non dans un projet.

Pour nous, investir dans un projet immobilier de promotion en immobilière constitue un des meilleurs couple rendement / risque du marché.

Enfin, n’oubliez jamais, qu’un rendement vient servir l’immobilisation de vos capitaux et du risque et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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